Η δυνατότητα προσθήκης περίπου 1,63 εκατ. τετραγωνικών μέτρων δόμησης σε περιοχές της Αττικής φέρνει στο προσκήνιο μια κρίσιμη συζήτηση για το μέλλον των πόλεων, τις αντοχές των αστικών υποδομών και τα όρια της οικιστικής ανάπτυξης. Το ζήτημα δεν αφορά μόνο την αξιοποίηση του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, αλλά κυρίως το κατά πόσο οι περιοχές που θα δεχθούν πρόσθετη οικοδομική επιβάρυνση διαθέτουν τις απαραίτητες υποδομές για να εξυπηρετήσουν μεγαλύτερο πληθυσμό. Οι σχετικές πολεοδομικές μελέτες για τον Βόρειο Τομέα και την Ανατολική Αττική αποτυπώνουν το μέγεθος της παρέμβασης. Στον Βόρειο Τομέα προβλέπονται 25 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 11 δημοτικές ενότητες, με δυνατότητα πρόσθετης δόμησης περίπου 584.405 τ.μ.. Στην Ανατολική Αττική προτείνονται 37 ζώνες σε έξι δημοτικές ενότητες, με δυνατότητα πρόσθετης δόμησης περίπου 1.046.013 τ.μ. Στον Βόρειο Τομέα, ιδιαίτερη συγκέντρωση καταγράφεται στο Χαλάνδρι, όπου προβλέπονται επτά ζώνες με δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 258.159 τ.μ., και στη Μεταμόρφωση, με 148.763 τ.μ. Ακολουθούν ο Χολαργός με 64.473 τ.μ. και η Κηφισιά με 38.795 τ.μ. Οι σχεδιασμοί αφορούν επίσης τη Φιλοθέη, το Ψυχικό, το Νέο Ψυχικό, τον Παπάγο, τη Νέα Ιωνία, τη Λυκόβρυση και τη Νέα Ερυθραία. Οι αριθμοί αυτοί δεν σημαίνουν ότι προβλέπεται οριζόντια αύξηση των συντελεστών δόμησης σε ολόκληρους τους δήμους. Αφορούν συγκεκριμένες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, μέσω των οποίων μπορεί να μεταφερθεί οικοδομικό δικαίωμα από ακίνητα που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν τη δυνατότητα δόμησής τους, όπως διατηρητέα κτίρια και ακίνητα με πολεοδομικούς περιορισμούς. Η λειτουργία του μηχανισμού συνδέεται με την Τράπεζα Γης και την ολοκλήρωση των προβλεπόμενων διαδικασιών.
Οι υποδομές καθορίζουν τα όρια της ανάπτυξης. Η ευθύνη του σχεδιασμού
Οι αντιδράσεις δημοτικών αρχών εστιάζουν κυρίως στην επιβάρυνση που ενδέχεται να προκαλέσει η πρόσθετη δόμηση σε ήδη πυκνοδομημένες περιοχές. Το κυκλοφοριακό, η στάθμευση, η επάρκεια των σχολικών μονάδων, τα δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης, η αντιπλημμυρική προστασία και η διαθεσιμότητα ελεύθερων χώρων αποτελούν παράγοντες που δεν μπορούν να αντιμετωπιστούν ανεξάρτητα από τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Η ένσταση των δήμων αφορά επομένως και την απουσία μιας σαφούς σύνδεσης ανάμεσα στην πρόσθετη οικοδομική δυνατότητα και στις αναγκαίες δημόσιες επενδύσεις. Η αύξηση του πληθυσμού μιας περιοχής δημιουργεί νέες ανάγκες, οι οποίες πρέπει να καλύπτονται με συγκεκριμένα έργα και όχι να μεταφέρονται ως πρόσθετο κόστος στους κατοίκους και στους δημοτικούς προϋπολογισμούς. Σε περιοχές όπως η Φιλοθέη και το Ψυχικό, οι αντιρρήσεις συνδέονται και με τη διατήρηση της πολεοδομικής φυσιογνωμίας, του χαμηλού συντελεστή δόμησης και των χώρων πρασίνου. Στο Χαλάνδρι και σε άλλες περιοχές με σημαντική προβλεπόμενη πρόσθετη δόμηση, το ενδιαφέρον επικεντρώνεται περισσότερο στις δυνατότητες εξυπηρέτησης της αυξημένης οικιστικής δραστηριότητας.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει διευκρινίσει ότι οι σχετικές προτάσεις βρίσκονται σε στάδιο επεξεργασίας και δεν αποτελούν οριστικές αποφάσεις. Η διαδικασία προβλέπει δημόσια διαβούλευση, διάρκειας 60 ημερών, ώστε οι δήμοι και οι ενδιαφερόμενοι φορείς να καταθέσουν τις παρατηρήσεις τους, συμπεριλαμβανομένων των περιβαλλοντικών και πολεοδομικών επιπτώσεων. Η εξέλιξη αυτή αναδεικνύει ένα ευρύτερο ζήτημα για την ελληνική Αυτοδιοίκηση. Οι πόλεις χρειάζονται ένα νέο μοντέλο ανάπτυξης, στο οποίο οι οικοδομικές δυνατότητες θα συνδέονται με την πραγματική επάρκεια των υποδομών και με ένα συγκεκριμένο πρόγραμμα δημόσιων επενδύσεων. Οι αστικές αναπλάσεις, οι μεταφορές, τα αντιπλημμυρικά έργα, η πολιτική προστασία, οι ψηφιακές υποδομές και οι χώροι πρασίνου πρέπει να αποτελούν ενιαίο μέρος του σχεδιασμού. Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο πόση πρόσθετη δόμηση μπορεί να δεχθεί μια περιοχή, αλλά ποιες παρεμβάσεις απαιτούνται ώστε να μπορεί να λειτουργήσει καλύτερα μετά την ανάπτυξή της. Η αξιοποίηση της γης και των οικοδομικών δικαιωμάτων αποτελεί ένα εργαλείο πολεοδομικής πολιτικής. Δεν μπορεί, όμως, να υποκαταστήσει τις επενδύσεις σε υποδομές και τη συνολική αναβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος.
Η πραγματική πρόκληση για την Αττική είναι να περάσει από την ποσοτική επέκταση της δόμησης σε ένα μοντέλο οργανωμένης αστικής ανάπτυξης, όπου η ποιότητα ζωής, η ανθεκτικότητα και η λειτουργικότητα των πόλεων θα προηγούνται της απλής αύξησης των οικοδομήσιμων τετραγωνικών μέτρων.
