Με έσοδα περίπου 91 εκατ. ευρώ το 2025 και ακίνητη περιουσία αξίας 1,22 δισ. ευρώ, η Telekom Estate ενισχύει τον ρόλο της στην αξιοποίηση των κτιριακών υποδομών του ομίλου. Η επένδυση των 13 εκατ. ευρώ στην Πατησίων, η νέα χρήση του τηλεπικοινωνιακού κέντρου στην Πάτρα και οι συνεργασίες με το Δημόσιο αποτυπώνουν τις διαφορετικές κατευθύνσεις ενός εκτεταμένου προγράμματος αναδιάρθρωσης της ακίνητης περιουσίας.
Η εξέλιξη των τηλεπικοινωνιακών δικτύων αφήνει πίσω της ένα σημαντικό αποτύπωμα: κτίρια, εγκαταστάσεις και υποδομές που δημιουργήθηκαν για τις ανάγκες μιας διαφορετικής τεχνολογικής εποχής. Για τον όμιλο ΟΤΕ, η αξιοποίηση αυτής της περιουσίας αποτελεί πλέον ένα διακριτό πεδίο επιχειρηματικής δραστηριότητας, με οικονομικές, τεχνικές και λειτουργικές διαστάσεις. Τη διαχείριση αυτής της μετάβασης έχει αναλάβει η Telekom Estate, η οποία καλείται να ισορροπήσει ανάμεσα σε δύο διαφορετικές ανάγκες: από τη μία, να διασφαλίσει τους χώρους που εξακολουθούν να είναι απαραίτητοι για τη λειτουργία του τηλεπικοινωνιακού δικτύου και, από την άλλη, να εντοπίσει ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν με νέους όρους. Το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει περίπου 2.300 ακίνητα συνολικής αξίας 1,22 δισ. ευρώ. Το μέγεθος αυτό δημιουργεί σημαντικές δυνατότητες, αλλά δεν μεταφράζεται αυτομάτως σε εμπορικά αξιοποιήσιμη περιουσία. Κάθε εγκατάσταση έχει διαφορετικά χαρακτηριστικά, τεχνικές προϋποθέσεις και προοπτικές, ενώ η αλλαγή χρήσης μπορεί να απαιτεί σημαντικές επενδύσεις πριν από την επιστροφή της στο οικονομικό κύκλωμα. Τα οικονομικά αποτελέσματα του 2025 δείχνουν το μέγεθος της δραστηριότητας της Telekom Estate. Τα έσοδα διαμορφώθηκαν σε περίπου 91 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων τα 69 εκατ. ευρώ προήλθαν από μισθώματα, ενώ η λειτουργική κερδοφορία ανήλθε κοντά στα 54 εκατ. ευρώ. Τα μεγέθη αναδεικνύουν τη σημασία της ακίνητης περιουσίας ως πηγής εσόδων για τον όμιλο. Παράλληλα, καταδεικνύουν ότι η αξιοποίηση των ακινήτων δεν εξαντλείται στην εκμίσθωση διαθέσιμων χώρων. Περιλαμβάνει τον σχεδιασμό νέων χρήσεων, την αναβάθμιση των εγκαταστάσεων και τη δημιουργία συνθηκών που επιτρέπουν τη μακροχρόνια εμπορική εκμετάλλευσή τους.
Η πρόκληση είναι να επιλέγονται οι κατάλληλες παρεμβάσεις για κάθε ακίνητο, με βάση τη θέση του, την κατάστασή του, τις δυνατότητες μετατροπής του και τη ζήτηση που μπορεί να προσελκύσει. Σε αυτή τη διαδικασία, η τεχνική αξιολόγηση και το κόστος ανακατασκευής είναι εξίσου κρίσιμα με την τελική χρήση.
Πατησίων: Νέα ζωή για το ιστορικό τηλεπικοινωνιακό συγκρότημα
Το συγκρότημα ΥΜΑ-ΝΥΜΑ στην Πατησίων 85 αποτελεί ένα από τα χαρακτηριστικότερα παραδείγματα της μετάβασης που επιχειρείται. Ένα κτίριο άρρηκτα συνδεδεμένο με την ιστορία των ελληνικών τηλεπικοινωνιών σχεδιάζεται να αποκτήσει νέες λειτουργίες, συνδυάζοντας σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους με τη διατήρηση της τηλεπικοινωνιακής μνήμης. Η επένδυση της πρώτης φάσης υπολογίζεται σε 13 εκατ. ευρώ, ενώ η συνολική επιφάνεια του συγκροτήματος φτάνει περίπου τα 25.000 τ.μ. Ο σχεδιασμός προβλέπει τη δημιουργία περίπου 20.000 τ.μ. γραφειακών χώρων και τη διαμόρφωση επιπλέον 5.000 τ.μ. για το νέο Μουσείο Τηλεπικοινωνιών του ομίλου ΟΤΕ.
Η έναρξη των εργασιών τοποθετείται στο 2027, με εκτιμώμενη διάρκεια 18 έως 24 μηνών. Το έργο περιλαμβάνει παρεμβάσεις στο κτιριακό κέλυφος, στις όψεις, στις μονώσεις και στους εσωτερικούς χώρους, ώστε το συγκρότημα να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις των σύγχρονων επαγγελματικών εγκαταστάσεων. Παράλληλα, προβλέπεται η συγκέντρωση υπηρεσιών του ΟΤΕ που σήμερα στεγάζονται σε διαφορετικά σημεία, μεταξύ των οποίων και τηλεφωνικά κέντρα. Επομένως, η επένδυση εξυπηρετεί δύο στόχους: την αναβάθμιση ενός σημαντικού ακινήτου και την αναδιοργάνωση των στεγαστικών αναγκών του ομίλου. Η ιστορική σημασία του συγκροτήματος προσθέτει μια ιδιαίτερη διάσταση στο έργο. Το Υπεραστικό Μέγαρο Αθηνών άρχισε να λειτουργεί το 1954, βάσει σχεδίων του αρχιτέκτονα Κωνσταντίνου Κιτσίκη, ενώ το Νέο Υπεραστικό Μέγαρο εγκαινιάστηκε το 1966. Από τις εγκαταστάσεις αυτές πέρασαν σημαντικές λειτουργίες των υπεραστικών και διεθνών τηλεπικοινωνιών της χώρας. Τη μελέτη για τη νέα αξιοποίηση έχει αναλάβει το αρχιτεκτονικό γραφείο Kokkinou – Kourkoulas Architects and Associates. Το ζητούμενο είναι η προσαρμογή του συγκροτήματος στις σημερινές ανάγκες, χωρίς να χαθεί η σύνδεσή του με την ιστορία των ελληνικών τηλεπικοινωνιών.
Πάτρα: Αλλαγή χρήσης με αποδέκτη το Δημόσιο. Το κτίριο «Ιλισσός»
Η αξιοποίηση των ακινήτων δεν περιορίζεται στην αγορά γραφείων. Στην Πάτρα, πρώην τηλεπικοινωνιακό κέντρο του ΟΤΕ, επιφάνειας περίπου 3.725 τ.μ., προορίζεται να στεγάσει τα Διοικητικά Δικαστήρια της πόλης. Το ακίνητο, στη συμβολή των οδών Γούναρη, Κανακάρη και Κανάρη, αποδεσμεύτηκε σταδιακά από την προηγούμενη λειτουργία του. Η συμφωνία με το υπουργείο Δικαιοσύνης υπογράφηκε τον Δεκέμβριο του 2025 και προβλέπει την ανακατασκευή του κτιρίου, προκειμένου να καλύψει τις ανάγκες των δικαστικών υπηρεσιών. Η παράδοση έχει προγραμματιστεί για τον Ιούνιο του 2027, ενώ στον σχεδιασμό περιλαμβάνεται η περιβαλλοντική πιστοποίηση LEED, η οποία αξιολογεί χαρακτηριστικά όπως η ενεργειακή απόδοση και η περιβαλλοντική λειτουργία ενός κτιρίου.
Η συγκεκριμένη περίπτωση αναδεικνύει μια εναλλακτική διαδρομή αξιοποίησης: αντί για την κατασκευή νέων εγκαταστάσεων, ένα υφιστάμενο ακίνητο προσαρμόζεται στις ανάγκες μιας δημόσιας υπηρεσίας. Η επιλογή αυτή προϋποθέτει, βεβαίως, ότι το κτίριο μπορεί να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις της νέας χρήσης και ότι οι αναγκαίες εργασίες είναι τεχνικά και οικονομικά εφικτές. Στις συνεργασίες με το Δημόσιο εντάσσεται και η μίσθωση του κτιρίου «Ιλισσός» στο υπουργείο Εσωτερικών. Μαζί με την περίπτωση των Διοικητικών Δικαστηρίων της Πάτρας, η συμφωνία αυτή δείχνει ότι οι δημόσιοι φορείς αποτελούν έναν από τους αποδέκτες της ακίνητης περιουσίας που διαχειρίζεται η Telekom Estate.
Για την εταιρεία, οι μισθώσεις προσφέρουν τη δυνατότητα αξιοποίησης χώρων με βάση συγκεκριμένες στεγαστικές ανάγκες. Για το Δημόσιο, η επιλογή ενός υφιστάμενου κτιρίου μπορεί να αποτελέσει λύση όταν οι εγκαταστάσεις είναι κατάλληλες και μπορούν να διαμορφωθούν σύμφωνα με τις απαιτήσεις των υπηρεσιών. Η οικονομική απόδοση κάθε συμφωνίας εξαρτάται από τους όρους της μίσθωσης, το κόστος των εργασιών και τις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει κάθε πλευρά. Για τον λόγο αυτό, η αξιολόγηση τέτοιων έργων δεν μπορεί να περιορίζεται στην επιφάνεια του ακινήτου ή στο ύψος της επένδυσης, αλλά πρέπει να λαμβάνει υπόψη και τη συνολική οικονομική λειτουργία τους.
Η ενεργειακή αναβάθμιση στο επίκεντρο
Η παλαιότητα σημαντικού μέρους των κτιριακών εγκαταστάσεων καθιστά την αναβάθμισή τους βασική παράμετρο της στρατηγικής αξιοποίησης. Η βελτίωση των μονώσεων, των ηλεκτρομηχανολογικών συστημάτων και της ενεργειακής συμπεριφοράς μπορεί να μειώσει το λειτουργικό κόστος και να καταστήσει τα ακίνητα περισσότερο ανταγωνιστικά. Η ανάγκη αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τους επαγγελματικούς χώρους, καθώς οι μισθωτές αξιολογούν όχι μόνο τη θέση και την επιφάνεια ενός κτιρίου, αλλά και τις λειτουργικές δαπάνες, τις υποδομές και τις περιβαλλοντικές του επιδόσεις. Ωστόσο, η ενεργειακή αναβάθμιση δεν αποτελεί ενιαία λύση για ολόκληρο το χαρτοφυλάκιο. Οι τεχνικές παρεμβάσεις πρέπει να προσαρμόζονται στα χαρακτηριστικά κάθε εγκατάστασης, ενώ σε ιστορικά κτίρια απαιτείται να συνεκτιμώνται και οι περιορισμοί που σχετίζονται με την αρχιτεκτονική φυσιογνωμία τους.
Η διαχείριση περίπου 2.300 ακινήτων αποτελεί σύνθετη δραστηριότητα, καθώς δεν είναι όλες οι εγκαταστάσεις διαθέσιμες για νέες χρήσεις. Ένα μέρος τους εξακολουθεί να εξυπηρετεί τις ανάγκες των τηλεπικοινωνιακών δικτύων και πρέπει να παραμείνει λειτουργικό.
Αυτό σημαίνει ότι η αξιοποίηση απαιτεί διαχωρισμό ανάμεσα στα ακίνητα που είναι αναγκαία για τη λειτουργία του ομίλου, σε εκείνα που μπορούν να αναβαθμιστούν για εσωτερική χρήση και σε όσα έχουν προοπτική εμπορικής εκμετάλλευσης ή μετατροπής για άλλους χρήστες. Η Telekom Estate καλείται να διαχειριστεί αυτή τη διαφοροποίηση, επιλέγοντας τις παρεμβάσεις που ανταποκρίνονται στις ανάγκες και στις δυνατότητες κάθε ακινήτου. Η διαδικασία περιλαμβάνει τεχνικές μελέτες, επενδύσεις, αναζήτηση κατάλληλων χρήσεων και αξιολόγηση της αναμενόμενης απόδοσης. Η επένδυση στην Πατησίων και η μετατροπή του κτιρίου στην Πάτρα αποτελούν δύο διαφορετικές εφαρμογές αυτής της προσέγγισης. Στην πρώτη περίπτωση, η ανακατασκευή συνδέεται με νέες επαγγελματικές χρήσεις και τη δημιουργία μουσείου. Στη δεύτερη, η υποδομή προσαρμόζεται στις ανάγκες της Δικαιοσύνης.
Η πορεία των έργων θα δείξει σε ποιον βαθμό η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας μπορεί να ενισχύσει περαιτέρω τα έσοδα της Telekom Estate. Σε κάθε περίπτωση, η τεχνολογική αλλαγή δημιουργεί νέες ανάγκες, αλλά και ευκαιρίες για εγκαταστάσεις που σχεδιάστηκαν για διαφορετικές εποχές και καλούνται πλέον να αποκτήσουν έναν νέο ρόλο στην οικονομία.
